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房貸利率的松動 是在明示如今是剛需購房者的好時機嗎?

發布日期:2018-12-05 17:37:37點擊:282 次

作者:菜導


從宏觀環境來看,2018年樓市確實已經到了冬天,2019年,菜導估計會有少數城市和地域率先回暖,但整體性的復蘇,估計要等到2020年甚至2021年。


菜導有不少年輕同事還沒買房,對于廣州的房價走勢和房地產政策頗為關注,同事阿偉就是其中一員。


最近阿偉發現廣州一些銀行房貸利率似乎有所松動,一顆想買房的心在騷動。


對于房貸利率松動的事情,菜導早有耳聞。


比如廣州地區的匯豐銀行在11月15日已經宣布下調房貸利率:廣州市首套房較基準上浮5%,二套房較基準上浮10%。


而在今年5月,匯豐銀行曾將廣州地區的首套房較基準上浮25%,到了7月份調到上浮15%,10月份又調到較基準上浮10%,11月則上浮5%。可以說從5月起,匯豐銀行在廣州地區房貸利率一路走低。


菜導還咨詢了民生銀行的客戶經理,現在他們的房貸利率首套房和二套房都是較基準上浮10%-15%,而優質客戶可以申請上浮10%。


中國銀行則從10月起將首套房貸利率從上浮15%下調為上浮10%。目前廣州地區的四大行執行首套房貸利率上浮10%。


不只是廣州,其他城市的朋友也說他們那里銀行的房貸利率也在下降。


在北京的老陳說,民生銀行現在已經將首套房貸利率由上浮20%下調至上浮15%。四大行和廣州這邊一樣,首套房貸利率上浮10%。


杭州的小珠說,現在杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%。而在下調前,杭州大部分銀行首套房利率大多在15%-20%。


另外,根據菜導掌握的消息,深圳、佛山、南京、廈門、寧波等熱門城市也出現了不同程度的利率松動。


看來,部分城市房貸利率松動并不是空穴來風,也難怪阿偉會有些想法了。


一、房貸利率為何出現松動?


要理解銀行放貸利率為何松動,我們先從銀行為何上調利率說起。


房貸利率作為調控房地產市場的一種措施,早就已經被廣泛應用。


在房地產市場低迷,交易量下滑的時候,政府就會下調房貸利率來鼓勵人們買房,這時候人們就可能以九折甚至八折的房貸利率優惠買到房,這樣就能刺激更多人去買房。


而如果是房地產市場投機風氣濃,房價大漲出現泡沫時,政府就會上調房貸利率來提高炒房成本,抑制購房需求。


所以我們就會看到,前兩年房價暴漲后,全國各大城市的銀行的房貸利率都有不同程度的上浮。


據融360數據顯示,2018年10月,全國首套房貸款平均利率為5 .71%,而這已經是首套房貸利率連續22個月上漲。



首套房貸款利率連續上漲22個月,說明從全國范圍內來看,房貸利率的調控并沒有實質上的大范圍松動。


也就是說,媒體報道的房貸利率松動目前還只是局部性的行為。只有首套房貸款利率出現回調,終結前面22個月的上漲,那才說明轉折點可能來了。


綜合各方面情況,菜導覺得,近期銀行貸款利率松動主要和以下幾個原因有關:


1、銀行額度寬松


每個銀行的投放策略都不一樣,不少銀行在上半年受政策管控,投放金額較少,資金緊張,所以房貸利率不同程度上浮。


今年下半年投放額度高,資金充足,銀行就會下調房貸利率來吸引客戶。


2、房貸需求減少


經過了一年多的調控,目前不少城市的房地產市場處于高位調整當中,而前期房價上漲時,許多有能力、有資格買房的人都已經買了房,不再有貸款需求。


還沒買到房的人此時更多的是和阿偉那樣處于觀望狀態。這就會導致銀行房貸需求減少。


而銀行又不是做慈善的,也需要賺錢,所以為了招攬客戶,就會適當下調貸款利率,讓更多想買房的人進場。


換個說法,房貸利率的變動主要和錢的供需有關。錢在這里充當商品的角色,供給充足了就便宜點,供不應求則貴一點。


二、房貸利率下降對潛在購房者意味著什么?


上面已經提到房貸利率下調是一種鼓勵買房的措施,對房地產市場來說是利好。這次房貸利率政策松動是在鼓勵我們買房嗎?


首先,此輪銀行貸款利率下調是局部性的,并非全國范圍內。


其次,雖然個別銀行確實下調的首套房、二套房貸款利率,但相對基準利率還是上浮的。


這是什么意思?這就說明現在的房貸利率總體水平還是在收緊,調控并未松綁。只有真正降到基準利率水平甚至打折的時候,才說明鼓勵買房的時代來了。


比如2014年7月份開始,房貸利率呈現下降趨勢,在“9.30”新政發布后,全國房貸利率更是加速下行。


在房貸政策寬松的情況下,深圳率先吹起了暴漲的號角,其他熱門城市隨后也跟漲。



最后,房貸利率下調對于還沒買房的人來說無疑是個利好,相比之前在高房貸利率情況下買房的人來說成本還是低了不少。


菜導給大家算了一筆賬:如果貸款100萬元,30年等額本息,按照現在多數銀行下調5%—10%的幅度來看,每月月供大約可以少還150—300元,總利息可以少還54000—108000元。



但也要注意的是,不少房地產開發商和中介會利用這個噱頭來催促客戶成交,購房者就有可能糊里糊涂買到可能并不那么滿意的房子。


實際上,當萬科都喊出“活下去”的時候,就意味著房地產已經回歸到買方市場,大家完全不用被語不驚人死不休的中介們慫恿。


三、明年該不該買房?


距離2019年還剩一個月不到的時間,面對蠢蠢欲動的房貸利率和日漸趨冷的房地產市場,阿偉騷動的心最終還是靜了下來,他打算繼續觀望,等明年再看情況。


明年該不該買房?這是很多和阿偉一樣的剛需族面臨的重大抉擇。


首先,從宏觀環境來看,2018年樓市確實已經到了冬天,2019年,菜導估計會有少數城市和地域率先回暖,但整體性的復蘇,估計要等到2020年甚至2021年。


不過,從各方面的實際情況來看,即便是“復蘇”,也基本不再可能出現14年那一波翻倍的行情了,如果還是抱著抄底樓市大賺一波的心態的話,菜導建議還是悠著點。


在《房子開始吃人了?三個方面,教你看懂樓市走向!》一文里,菜導曾經說過,要想準確判斷樓市的走向,記住三句話:短期看金融、中期看土地、長期看人口。


那么,如果以三年左右的短周期來看,菜導建議大家主要關注以下這幾個點:


1、房貸利率變化


在今年11月,不少銀行已經下調首套房、二套房貸款利率,大家需要繼續關注接下來房貸利率的走向。如果出現連續下調,則說明買房的好時機會出現。


2、二手房成交量變化


二手房成交量往往能更早地反映市場冷暖,如果二手房成交量繼續下滑,則說明市場還在降溫,也是淘房子的好時機。


不過不同城市情況不一樣,這個指標在一二線城市會更加靈敏,三四線城市還是主要得看新房的相關數據。


3、政策變化


金融政策的變化能夠決定短期房價走勢,比如央行宣布加息,則對房地產市場不利,房價可能會繼續下行,可以再等等看。


如果央行宣布降準降息的話,則說明是一種救市行為,此時差不多就可以下手了。


如果放松限購限貸,則說明也是入手的時機。不過我們都知道現在上層堅持“房住不炒”的基本定位不動搖,所以一線和新一線城市短期內不太可能放開限購限貸。


最后,給年輕的朋友們一個小建議,如果你有打算在這一兩年內買房,你現在就可以開始關注房價走勢和房地產政策的變化了。


雖然菜導前面也吐槽了地產中介們的過度營銷。但從另一方面來說,中介是最為敏銳的市場信息傳達者,尤其這個中介還比較靠譜的話。


所以,有空的時候,可以多加幾個中介的微信,多看幾套心儀的房源,看多了聊多了,心里自然也就有數了,知道什么樣的房子適合你,什么樣的房子是好房子。


假如遇到了筍盤(比如賣家著急用錢,以低于市場價急轉賣的房子),說不定還可以用低價買到好房子。


生活不易,買房不易,菜導也祝愿每一位勤勉努力的菜友們,都能買到適合自己的好房子!




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